为什么中介压低卖家房价,最近朋友圈里的房屋中介老是发关于某某城市房子卖的很好
这个不好去判断。一般来说，中介会在卖方那边说房价跌了，市场不好，目的是压低房价，降低房东预期，从而低价更容易成交。而跑到买房这边说房价会涨，利用买房人买涨不买跌的心里，调动买家的积极性！每个人的观点都不同，具体房价表现也不同，同一个小区价格偏差都有很大。这个无法去判断个别房产中介说房子价格会涨，具体问题要具体分析，个别火热地段楼盘涨也是有可能！中介不能代表整体房价走势！他们也是仅仅调动买家积极性而已！
- 为什么中介压低卖家房价，最近朋友圈里的房屋中介老是发关于某某城市房子卖的很好？
- 为什么租房中介喜欢压房东价？
- 为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖？
- 售楼处卖房子的常见套路有哪些？
- 买房时中介为啥不让我和房主直接砍价？
为什么中介压低卖家房价，最近朋友圈里的房屋中介老是发关于某某城市房子卖的很好？
这个不好去判断。一般来说，中介会在卖方那边说房价跌了，市场不好，目的是压低房价，降低房东预期，从而低价更容易成交。而跑到买房这边说房价会涨，利用买房人买涨不买跌的心里，调动买家的积极性！每个人的观点都不同，具体房价表现也不同，同一个小区价格偏差都有很大。这个无法去判断个别房产中介说房子价格会涨，具体问题要具体分析，个别火热地段楼盘涨也是有可能！中介不能代表整体房价走势！他们也是仅仅调动买家积极性而已！
为什么租房中介喜欢压房东价？
因为中介费是由租客出的，所以中介压房东价格，对租客有利，从某种程度上说，租客和中介在租房问题上是利益共同体，这样中介保护了租客的利益，也是保护了自己的利益，压低了价格，合适了租客，租客也愿意给中介中介费，所以说，在可能的情况下，租房中介喜欢压房东价格。
为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖？
感谢邀请：
面对复杂的房地产市场，我们总是充满着各种困惑，充满着各种不明白的疑惑。
所以有一些朋友在问，售楼处的新房为什么不自己卖？反而交给中介加价？今天我们就一起来聊一聊，为什么新楼盘交给中介加价卖？购买一手房，需要注意些什么？
一，为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖？而交给中介层层加价卖？
有关注过我国一手房市场的朋友，就应该非常的清楚，现在越来越流行一手房和中介合作了。
以前中介只是接待二手房，而现在很多一手房都需要中介代理宣，传代理出售。
所以很多朋友就非常困惑了，为什么一手房不由售楼处直接卖，而要交给中介层层加价卖？第一，为什么不由售楼处直接卖？
虽然一手楼盘在出售之前，开发商会在一些网络媒体或者一些地铁公交车等等地方打广告做宣传。
售楼部也有自己的销售人员，可以将自己的房屋，卖给要买房的朋友买。
但是这些渠道仍然是有限的，如果交给中介大量的中介集体做宣传，为了自己的业绩，拼命的想要把房子卖出去，会给售楼处带来很多的购房朋友。
第二，为什么中介加价卖？
售楼处把自己的房子交给中介，由中介层层加价出售，很多朋友是不能理解的。
其实在我看来非常好理解，中介层层加价加的只是他该获取的中间费用。
没有人愿意免费带一个人去买房去看房，而售楼部为了保障自己的整体收益，自然是需要中介自行加价的。
……
的确如此，这就是为什么售楼部不直接卖而交给中介，层层加价卖的一些主要原因。
说到底，一个是扩大宣传，实现快速去化的目的，一个是保障自己的整体收益率。毕竟中介相当于是一个免费的广告，如果不加一点价高自己返佣给中介，不等同于花了巨额的广告费吗？
二，购买一手房需要做一些什么？
我常常告诉大家，购买二手房比购买一手房更为的复杂，程序更为的多。
但是你必须明白，买房是一件大事，购买一手房，需要我们注意的问题也是非常多的。
因此我们简单归纳一下，看看购买一手房到底需要注意些什么？第1个注意问题，选品牌。
你要知道从2018年开始，我国的房企破产的数量就越来越大了，大部分都是因为资金周转问题。
所以从现在开始，如果你还要买一手楼盘，一定要选好品牌，选择那些大牌房企修建的项目。
这样才能降低楼盘，因为资金不足停工，甚至是面临烂尾的风险。
第2个注意问题，地段。
城市化进入了中期的尾声，在大城市里面大部分的一手房都集中在城市的外围，也就是郊区远郊区这些板块。
即便如此，我想告诉大家的是，买一手房仍然要尽可能的去控制好地段。
有条件的情况下尽量购买距离市中心不远的全新区域，而且要那种规划非常好的板块。
……
的确如此，购买一手房，需要注意这样的重要问题。
道理很简单，房子涉及到的金额特别大，而城市发展的速度是有限的，买的太远未来很难变现。就算你不是为了投资，不是为了获得增值收益，你是自己居住周边的配套，没有起来之前你的出行生活都不方便。
三，小结
总的来说，现在的一手楼盘不仅仅是售楼部自己在卖，还和很多中介有合作。
然而我想告诉大家的是，有条件的情况下尽量自己去售楼处购买一手房。
因为中介代理的一手楼盘非常多，他们掌握的信息都是一些表面的，没有深入的掌握某一个项目。而且他们在推荐房子的时候，会根据开发商返佣的多少来推荐，根本不会推荐适合你的房子。
毕竟他是靠卖房子的返佣提成来生活，大家都是有私心的都想赚更多的钱。
当然，如果你对房地产市场不够了解，处于前期的看房阶段，也可以通过中介多了解一些楼盘，然后做出取舍。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
售楼处卖房子的常见套路有哪些？
感谢邀请。
中国大多数城市的楼市，在经历过2016～2018年这一轮房价上涨潮水后，现在的售楼处的热闹程度今非昔比。特别是2020年的一场大疫情后，很多网友吐槽，很多售楼处简直就是门可罗雀。
房子不好卖了，开发商还在大力造楼，房子得及时卖出去才行。精明的KFS为了实现自己的售楼计划，策划了五花八门的售楼策略。在购房者看来，这些策略中，“套路”真心不少。
于是，很多人都非常疑惑，售楼处卖房子的套路有哪些呢？
事实上，大部分房企的售楼总的来说还是比较正规的，比如有销售许可证才能开售、按备案价格销售、按规范签订合同、及时办理网签按揭等等。
但是，KFS是企业，当今企业的生存发展竞争也非常激烈，在如今的买方市场行情之下，售楼处为了实现销售业绩，可能会给购房者人为制造一些假象甚至可能陷阱，目的是快速成功成交，在购房者看来，售楼处就是在玩“套路”。
售楼处里面常见的一些逼定客户快速成交的“套路”有哪些呢？遇上这些“套路”，购房者如何做到成功“反套路”购房呢？【套路一】人为制造热销的假象，开盘限时优惠
1）制造热销假象，迷惑购房者。
多年以来，人为制造热销假象——这是KFS用得最多也是最成熟的“套路”，事实证明，人们在“万人抢房”的紧张氛围下，更容易冲动下单。 无论房价处于上涨或下跌阶段，售楼处都会想办法尽快卖出房子，开盘当日的营销策略五花八门，比如有的限时限特价房、有的团购优惠、有的送花园露台、有的送车库、有的送装修、有的送家电、有的抽奖、有的摇号......
对于售楼部而言，开盘当天现场人越多越好，抢购气氛越紧张越好，房子最好开盘就全部变现，这是售楼部的最大梦想。
2）特价房限时抢，不给你分析户型优良时间，以免“夜长梦多”，这些差户型卖不出去。
对于开发商的特价房，购房者一定要理性分析，不要冲动下单。所谓“天上不会掉馅饼”，通常来说，特价房都是KFS不好卖的户型。比如在重庆，特价房可能是3楼或5楼的面堡坎、面立交桥的户型等等，买到这样的房子，那就真是“上了大当”。
3）表面参加团购优惠，实际上人人都可享受的优惠，这只是一种价格策略。
至于参加团购限时优惠等开盘优惠，这是一些置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长时间观望不下单的客户惯用的价格优惠大招，表面上看似为你一个人申请了超级大优惠，实际上可能是楼盘本来就有这个优惠，有可能所有购房者都是享受这个优惠的。
4）行情不好时，售楼部“热销”，可能是KFS花钱请的“托”，实际购房者并没有那么多。
特别是在市场不景气的时候，很多的售楼部更加会拼命营造热销的氛围，有的甚至会花大价钱专门请“托”。 当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买......
事实上，正在谈业务的有可能很多都是“托”，他们是KFS花钱请来的媒子，目的就是要制造楼盘热销的假象。
“反套路”建议一：理性分析自己购房需求，提前做功课，只买适合自己的，切莫被销售现场的气氛所迷惑而盲目下叉。记住了：就算房子没买到，钱钱还在自己卡上的。【套路二】沙盘里面的猫腻
1）只标注对自己有利好的，且可能故意缩小对项目利好配套设施的距离感。
几乎所有的售楼处都有一座漂亮的沙盘，根据沙盘购房者能够比较直观地识别楼盘的方位、地段、配套等。但是有些售楼处的沙盘做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、公园、地铁等配套的相对距离，从沙盘上看上去让你感觉很近很近，而事实上在空间距离上很远。特别是像重庆这种山地地形，明明隔着一座山，在沙盘上看却近在咫尺。 很多楼盘都人为避开标注不利好项目的周边设施，比如旁边有个垃圾站、有座高压塔、有高楼遮挡视线等等，通常都不被标注。
2）沙盘上楼间距、绿化景观等，有可能会与实际交房不符合。
沙盘上楼间距、小区景观、每套户型的阳台栏杆及窗户比例等，都只是参考的……有的沙盘上可能把小区环境做得漂亮，看起来楼间距也很宽，事实上有可能会缩水不少.......
“反套路”建议二：购房者一定要对楼盘的区位有自己的认识，最简单有效的方法就是亲自走一走，在周围转一转，眼见为实。比如，亲自从小区走到地铁站，看看需要多少时间、亲自打望工地在建楼栋并实际目测楼间距等等。【套路三】户型展示模型上“做手脚”，户型宣传单上故意不标注尺寸。
有的楼盘，明明户型公摊面积大，得房率不高，户型实际空间实用性并不好，但是米已成粥，售楼处必须得想办法卖个好价钱。
一些KFS印刷的户型宣传单上故意不标注尺寸，售楼处的户型展示模型故意把家具尺寸缩小一大圈，比如床的长度1.7米，衣柜的厚度可能只有0.4米等等。通常购房者很少想到这样的“套路”，从而误判认为户型宽敞舒适。
“反套路”建议三：首先，按合同面积估算套内面积，在大致按比例分配到各功能空间，估算一下实际尺寸。其次，以入户门的尺寸为准，按比例估算各功能空间的尺寸。两个办法相结合，估算后，衡量一下空间的实用性和户型的公摊系数是否合理。【套路四】置业顾问逼单，促使购房者快速下单。
置业顾问逼单的方式很多，比如有不停地叫单；刚刚明明还有的户型一会通知你没有了，给你推一个内部保留的好的户型；需要价格优惠问题时，假装做不了主，请来很能言善辩的经理给你优惠......
事实上，这些大都是售楼处常用的逼客户快速签单的策略，通过置业顾问不断地叫单，制造出再不选，好户型又要没有了的假象，很多客户一冲动，就下叉了。
还有一种情况，置业顾问叫单，可能是为了保留好户型而先卖差户型，不断地叫单，差户型可能也会被购房者“抢购”一空。
置业顾问在谈判遇到瓶颈时或者购房者要求优惠时，往往会以申请为由，请出更能言善辩的经理，有的经理可能会给一点优惠，但是经理的出面更重要的任务是“一举拿下”，促进客户签单。
“反套路”建议四：购房者事先对楼盘要有一定的认识和了解，明白哪几个户型哪些朝向哪些楼层是自己不能接受的，千万不要生怕买不到而下叉不好的房子。对于置业顾问请示经理等，如果自己打算购买，要尽量提出具体的优惠请求，尽可能地争取更多优惠。如果自己打算再考虑比较的话，就没有必要接受经理“洗脑”了。当然，不同的KFS所建造的楼盘不同，定位的购房人群也不同，受市场欢迎的程度也会不同。不同时期开盘的楼盘，市场的购房热情和预期也是不同。
以上是笔者总结的KFS常用的四大“套路”，事实上，售楼处卖房子的套路远不止这些，比如售楼处豪华装修、售楼处的劲爆或是轻松音乐、置业顾问的黑白说辞、售楼经理的优惠政策、售楼处的临时广告、置业顾问的口头承诺、售楼处的咖啡饮料小礼品等等。
那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开这些“套路”呢？第一，明确自己的购房需求。
综合分析家庭成员的居住需求，结合家庭的经济条件和未来家庭开支的预期，理性分析家庭的购房需求，选择适合自己的、自己买的起的房子购买。
在这里，笔者特别要提醒大家：任何时候任何家庭，都至少需要留够12个月生活开支的现金为好。贷款买房的朋友，一定要综合评估家庭未来的3年内的现金流情况。
第二，圈定购房区域的楼盘，要逐个筛选，挑选一两个目标楼盘实地踩盘，尽可能地全方位了解。
根据家人的工作、学习、生活范围，圈定购房区域，对于区域内的楼盘，要逐个筛选，挑选一两个目标楼盘实地踩盘，尽可能地全方位了解。
通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，务必亲自进行实地走一走，看一看，眼见为实，脚量为准。
对于楼盘内楼栋的楼间距、绿化景观等，也要想办法实地看一看。特别要注意开发商过往口碑，对于房子配备的物业，也要注意，最好是能去规模相当的同物业次新小区转一转，亲自感受物业的管理水平。
第三，自己提前做好置业计划，对自己拟购买的房子做到心中有数，坚持己见。
在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层、朝向、户型面积等做一个大致的计划，家人之间要有大概的共识。
特别是对于楼盘的一些户型差、朝向差的房子，一定要坚持自己的意见，不能轻易听信置业顾问的“忽悠”。在下单前，家庭主要人员要商量、多沟通，按自己的计划推进购房计划，不要被“套路”。
我是冰唐葫芦，喜欢我的点个【关注】哦。
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买房时中介为啥不让我和房主直接砍价？
冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。
买房时中介不让购房者直接和房主砍价，主要有以下几种情况，购房者可以根据实际情况进行分析，判读自己属于那种情况。
第一种：中介希望高于房主心理价格成交，赚取其中差价。房产中介门槛比较低，因此人员素质参差不齐，个别黑心中介会在正常佣金之外赚取灰色收入，这其中就包括差价收入。
假设一套400万的房子，房主的心理价位是380万。如果购房者直接去砍价的话，有可能直接砍到380万，但是如果中介从中斡旋有可能达到390万，届时这多出来的10万块房主会分给中介一些，基本上是5:5分成，也就是说中介能拿到5万块。这笔收入是中介的纯收入，不会通过公司，远远比中介佣金要高很多。
第二种：购房者的砍价技巧粗糙，容易惹怒房主。房子动辄几百万，作为如此大件商品砍价技巧非常高，要非常认真的揣摩房主的心理，从而达到既能砍价也不会惹怒房主的目的。
但是，房子不是快消品，购房者一般都是首次购房，毫无经验可言，谈不上谈判技巧和砍价技巧，而且很多人会像买衣服一样吹毛求疵的砍价，非常容易激怒房主。因此中介不太希望购房者介入到砍价过程中。
中介作为第三方，而且与房主有过密切接触，很清楚房主的底线，因此从而斡旋砍价其实是比较好的选择。
第三种：买卖双方心理价位相差较大，需要中介长期斡旋。买卖双方的购买出售意向非常强烈，但是对价格没有达成一致，并且差距较大。在这种情况之下，中介会对双方面进行斡旋，对购房者调高价格逾期，对房主调低价格逾期，然后用水磨的功夫对双方进行协调。
在这种情况下，中介是不希望购房者直接与房主进行砍价的，因为房主一旦知道价格相差过大，会直接断绝谈判意向，断绝成交的可能性。
第四种：购房者和房主接触过多，容易造成跳单、逃单。中介一般都会减少购房者、房主之间的接触，只有在签单的时候才会让两者见面。这主要是避免两者会抛开中介私下交易。
特别是在价格谈不拢的情况之下，买卖双方跳单私下交易的几率更大。两者可能就几万块谈不拢，如果省下中介费，不但价格预期一致，两者收益还会有说增加。以一套400万的房子为例，2%中介费就是8万，也就说买卖双方如果跳过中介，可以省下8万的费用。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
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发布于 2023-11-29 14:30:01