新店保障房怎么选择房源,我想学习一下关于二手房
门店形象有所提高，口碑提高，就会附近小区的业主主动到门店登记房源信息，中介只需做好登记，可以的话争取到独家代理。门店也会有客户经常上门拜访，咨询房源，要做好详细的记录，留下客户的联系方式，以便日后跟踪。
新店保障房怎么选择房源，我想学习一下关于二手房？
房客源开发渠道
1.门店开发
门店形象有所提高，口碑提高，就会附近小区的业主主动到门店登记房源信息，中介只需做好登记，可以的话争取到独家代理。门店也会有客户经常上门拜访，咨询房源，要做好详细的记录，留下客户的联系方式，以便日后跟踪。
2.商圈精耕
这个方法是在门店附近小区，开发优质的房源，省时省力。也可以进行展板展示方便客户咨询。
3.小区驻守
如果要开发的房源离门店不是很近，但是又有可以开发的优质房源，可以驻守小区，设置专门的服务平台，让业主可以登记房源。同时也便于客户咨询房源，做好客源的积累。
4.房展会
房展会也是一个开发房客源的好渠道，不仅可以跟开发商寻求更多的合作，还可以了解到行业的发展情况，获得不错的房客源信息。
5.网络开发
网络开发房地产现在运用最广泛的一种房客源开发渠道，不仅可以可以开发到房源，还能通过客户咨询挖掘客源。不过经纪人网络开发最好可以借助房客多软件，采集房源速度快，还能辨别同行所发房源。同时可以开展经纪人店铺，建立自己的客户群，提高经纪人的形象。
6.亲戚朋友、老客户开发
这是一种最直接的开发，利用亲朋好友和老客户给自己提供准确的房源信息，他们也可以成为你的客户购买房源。
7.借助一款房产中介软件
借助软件开发房客源高效省时，有时中介自己通过网络开发，总是被同行的房源信息所误导，浪费时间，或者自己在各大房产网站登录，重复发布房源，也会浪费时间，没有刷新技巧，有时客户还会看不到中介所发房源。借助易房大师，不仅有多重辨别同行的方法，还可以刷新房源，一站式管理房源，高效又省时。
买商铺如何选地段？
投资商铺，应该选择承接商铺选址、招商等业务委托的第三方公司。表面上看，选址公司跟中介很像，都是提供房源信息和居间服务。但实际上两者差别很大，我们就分别从房源和服务两方面来对比一下。
一、房源的区别
01
房源的获取方式
选址公司和中介在房源方面的区别，首先是获取信息的方式不同。传统中介获取房源的方式是被动的，即坐等房东上门登记。而选址公司获取房源的方式是主动的，有专门的团队每天从各种渠道收集信息。
由于获取信息的方式不同，选址公司在房源的储备数量、覆盖范围、更新速度、信息完整度、所在商圈情况、历史情况、来源渠道和价格等方面都更具优势。
02
房源的储备数量
选址是个万里挑一的活儿，想找到“一”，得先有“万”。对很多人来说，商铺万千，只租一间，大家都想找到最好的那一个。于是每天跑各个商圈，上各种网站，找各家中介，就是为了多看多比较。
传统中介的商铺房源储备量一般只有几十套或几百套，很难满足商家的选址需求。而选址公司通过专门的团队主动收集信息，房源储备量成千上万。哪个区域有哪些房子，什么条件，什么价格，一目了然。随时能帮商家比对海量房源，快速锁定目标，节省大量的时间和精力。
03
房源的覆盖范围
传统中介的房源覆盖范围一般就是门店附近，这对住宅来说是没问题的，但商业选址的范围要大得多，通常是整个城市。如果想看遍城市所有商圈的房源，无论是找中介还是自己跑，都难以实现。而选址公司在每个城区都有专人负责，不管在城市的哪个角落，房源都不会被遗漏。
04
房源的更新速度
今天你去了A商圈，没有房子；明天你去了B商圈，A商圈出房子了你不知道；后天你又去了C商圈，等你再回到A商圈时，房子已经被别人租走了。或者你之前看好的某个房子，因为价格太高没谈妥，某天它降价了你不知道，又被别人租走了。类似的情况我们经常遇到，总是让人万分遗憾。
为了避免客户与心仪的商铺失之交臂，选址公司每天都会与众多房东沟通，及时掌握房源的最新状况和价格变化。城市各个商圈和主要街道，每个月都要派人去跑好几遍，确保不错过每一个房源。普通中介也会经常跟房东沟通房源情况，但主要是出售住宅的房东，至于跑商圈，就不在他们的工作范围内了。
05
房源信息的完整度
普通中介登记商铺信息，和住宅是一样的，就是地址、面积、价格等基本情况。选址公司登记商铺信息，要派熟悉该商圈的人员去实地勘察，详细了解商铺内部的格局、结构、装修情况；查看水、电、煤气、消防、采暖、空调等基础设施；确认各项尺寸、面积、门脸，牌匾位、停车位、排烟位、外挂机位等相关情况；并采集门前街道、人流、周边业态等相关信息。
06
房源所在的商圈情况
选址公司不仅收集房源，还收集其他相关的市场数据，并定期整理形成市场分析报告。还会经常做各种市场调研，详细了解各商圈的人群结构，消费习惯，业态分布和人流动线等相关情况。还会经常考察各行业各品牌的经营状况，包括夜间的，有时还会帮客户做可行性分析和损益评估。
对房源信息和商圈情况的深入了解，使选址公司在推荐房源时，能更清晰全面的介绍，帮客户快速做出决断。反之，如果介绍不清，可能会影响客户判断，甚至错过明明适合的房源。
07
房源的历史情况
有些房子各方面看起来都很好，但你可能不知道，之前已经有好几家折戟于此。如果不小心拿到这种房子，等你知道前几家经历了什么的时候，你也面临跟他们同样的结局了。
普通中介只收录有效在租在售，有成交价值的信息，而选址公司是长年持续跟踪商铺变迁演化的历程。哪年出租过，租了什么价格，做了什么项目，做了多长时间，后来什么原因不做了，哪年又出租了等等。
还有商圈的历史，比如某商圈依靠大型写字间，快餐业蓬勃发展，但近几年陆续有大型公司撤出，区域消费力大幅下滑。不了解情况的人只见这里业态繁华，却不知这是昔日辉煌的镜花水月。
所以，跟选址公司合作，就算没找到理想的商铺，至少也不会掉进这些美丽的陷阱。另外，商铺的历史价格也是衡量现在租金高低的重要依据。
08
房源的来源渠道
一般人找房子，无非是扫街、扫网。选址公司不仅收集这些公开的信息，还有很多内部渠道，同时还对接各个商场、商业街、开发商和地产五大行等，而这些内部信息通常在外面是看不到的。
另外，选址公司知道哪些店铺的租期快到了，哪些店铺的经营状况不佳，能提前拿到出租或转让信息，也就是所谓的挖房。
09
房源的价格
传统中介不仅需要房东上门登记房源，还需要房东付费，有些房东会把这个费用加到房租里，转嫁给租客。传统中介跟房东沟通的常见思路是：“你这房子要租10万是吧，如果我帮你租到12万，能不能给我1万？”然后推荐房源的思路是，哪个房东给的提成多推哪个，把所有客户都推过去，看谁出价高。这种思路对租客来说，要承担更高的租金成本，也意味着更高的风险。对房东来说，虽然增加了租金收益，但同时也提高了空置风险。而对中介来说，收益可能翻倍甚至更高，如果租客项目失败，还可以再租一次。
选址公司一般不收房东费用，也不加差价，还经常劝房东降价。选址公司跟房东沟通的思路是：“租金多少很重要，但能否长期稳定经营并按时缴纳房租更重要。有些人出价高，是因为不了解市场又不深入考察，而这些人往往也不善于经营，容易拖欠房租或引发纠纷。如果他经营失败，你还要重新出租，反复出租耗费的时间精力和空置期的损失，都远远超过高租金带来的那点收益。如果您愿意接受一个合理的或具有优势的价位，我们可以帮您推荐一些真正适合的项目和有实力的品牌，给您带来长期稳定的收益。”匹配推荐的思路是，哪个房东给的价格低推哪个，把最适合的客户推过去，快速成交。这种思路对租客来说，能尽快找到又好又便宜的商铺，降低经营风险，加快资金回笼。对房东来说，虽然租金低一点，但更加稳定，也减少了空置期。对选址公司来说，也许一单生意的收益有限，但只有获得客户和房东的认可，才能建立长久稳定的合作关系。
二、服务的区别
01
经营理念
中介的经营理念，是提供信息。选址公司的经营理念，是帮客户降低投资风险，提高开店成功率，加快品牌发展。理念不同，出发点就不同，工作方法也不同，结果自然也不同。
02
推荐房源的精准度
跟专业选址公司合作，最明显的感受就是推荐房源的匹配度和精准度比普通中介高很多。很多人都去中介找房子，但中介推房子的时候又觉得很纠结，不去吧怕错过好房子，去吧又怕浪费时间。而选址公司推荐的房源基本都值得考察一下，很多都可以作为备选，一般看几次就能有结果。
选址公司之所以能精准匹配，除了对房源和商圈的充分了解，在人员、软件和对客户需求的理解等方面也有独特优势。在客户产生意向后，还有成熟的流程和解决方案，专业的洽谈和签约协助，能帮客户顺利拿下心仪的商铺。
03
专业的人员和团队
选址公司在招聘时需要有相关经验和对商业的基本理解，一般都是在甲方做过招商，在乙方做过开发，或自己开过店的人。入职后还要进行大量的培训和实践，以掌握基本的选址知识和技巧，以及城市各商圈的情况和各行业的选址需求。最后还要根据员工能力分配到不同部门，各部门分工协作，大家各司其职，相互配合，才能提供更高效的服务。
相比之下，普通中介招聘时没有相关要求，后期缺乏相关培训，人员在商业方面的专业度较低。而且每个人都是各自为战，自己联系房东，自己联系客户，信息有限，效率低下。还有很重要的一点是，中介的老业务员都是负责买卖业务的，租赁业务一般都是由新人来做的。
04
强大的软件系统和数据库
选址公司有专门的软件系统和数据库，相比传统中介系统，更能满足各种商业述求。该系统能够详细、全面的记录商铺信息和品牌选址需求，并能根据不同条件快速检索，智能匹配，进一步提升了选址公司的服务效率。
05
对客户需求的理解
去中介找房子，一般只问你面积、价格等基本条件。选址公司则要深入了解你的经营理念、品牌定位、布点规划、行业形势、竞争对手等情况，并深入分析项目对周边消费群体、人流动线、业态环境等方面的要求，以此作为匹配推荐的依据。如果客户选址需求不明确，选址公司还能帮客户分析项目的目标人群，并给出选址方向建议。如果客户目标区域没有特别适合的房子，选址公司还能给出一些变通方案。
比如，某客户想做个200多平的餐饮，选址公司却推荐了一个700平的房子，通过详细介绍和分析，客户认同该商铺更符合自己的经营理念，最终成功开店并运营多年。再比如，某零售品牌看好一个路口把角的房子，但评估后觉得人流有点小，价格有点高。考虑到这个位置有很多小项目想要，旁边还有大型妇婴医院，选址公司建议客户分租一部分以减轻租金压力，并增加母婴品类以满足周边需求，客户重新评估后认可该方案，最终成功开店。
06
流程和解决方案
有些老板在自己的行业里摸爬滚打多年，是业内绝对的专家，但他可能只有两三个店，开店选址的经验也只有两三次。这些老板在选址时，可能会遇到一些之前没接触过的问题，不知道该如何解决或从哪下手，导致耽误时间甚至错过商机。
选址公司有上万次选址经验，数千家常年合作的品牌客户，遍布全城的成交案例。丰富的经验凝结成了大量成熟有效的解决方案，使选址公司能快速、妥善地处理各种问题。正规的选址公司还有完善的业务流程体系，能顺利推进各项事务，并确保收费公开透明，杜绝灰色交易。
07
洽谈和签约
洽谈不只是砍价，砍价也不是一味的追求越低越好。好不容易找到一个满意的店铺，并且房东已经给到合理价位，这时还不断压价，最后店铺被别人租走，得不偿失。
选址公司能提供专业的洽谈协助，帮助双方尽快达成满意且合理的商务条件。还能提供专业的法律支持，帮双方核实相关手续，并制订公平、完善的租赁合同，保护双方的合法权益。
三、关于我们
也许有人会问：选址公司都是这样的吗？
我不确定，但，我们公司就是这样的。
沈阳蕾曜投资咨询有限公司，简称蕾曜商业，成立于2011年，立志打造沈阳最专业的选址咨询公司。我们秉承“不以自身利益为导向，以降低客户风险为己任”的经营理念，注重市场调研和数据分析，持续研发切实有效的工具和解决方案，不断探索科学选址之道。
10年来，我们建立的沈阳商铺大数据库，已收录两万多套商铺信息。累计为喜家德、苏氏、彤德莱、小锅饭、富龙、韩都、刘一锅、美津、伊斯美、李先生、好利来、米旗、元祖、韦小宝、逸阳、新隆嘉、地利、鑫福隆、刘全、天士力、维康、百时、阿三、华为、何氏、顺丰、福耀等2500多个合作品牌提供选址服务上万次，成功开店500多家，其中90%以上经营状况良好。
随着人类文明的发展，社会分工不断细化，“专业的事让专业的人做”的理念，已成为众多企业家的共识。如果您今天还对找专业选址公司合作抱有疑虑，没关系，我们可以10年或者20年以后再谈，我们会在专业的路上一直走下去。如果您今天就想联系我们，还有一个好消息给您！沈阳蕾曜商业2020年重磅推出，信息免费服务！如果您只需要信息而不需要专业咨询服务，我们可以免费提供大量的一手信息，期待您的来电。
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新手想开店怎么找铺面？
“开店选址”问题的关键是：如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销售量。必须经常观察城市的市区发展方向和消费动向，调研在主要消费时段，沿街人流量的大小和主去向。
选址过程中我们会面临主干道选址、主干道路口的选址、次干道选址、社区选址、城乡结合部选址等类别的选址问题。还需要对周边(商圈)的人口密度、职业构成、家庭规模、户均收入、消费支出、性别比例、年龄结构、流动人口、商店总数、消费倾向、购买时间和动机等进行摸底分析。
例如餐饮一次失败的选址，一般情况都是看中午时段，写字楼旁门面，周围没有小区主要上班人流，中午不用说就餐排队忙不过来，早晚没人。一月八天假只能营业22天，那么一月总营业额肯定上不去，幸幸苦苦一月劳心劳力。所以选址要综合以上，不要盲目急于求成。
买房子应该如何选择？
【风水角度说选房】干货买房为了住，住要满足安全，随着年代、层次、需求的不同，我们要房子更养人，更旺人，更好的招财引贵，助运旺运，以满足我们事业家庭等更高层次的需求。
宅如人，相宅如相人，风水如医道，五术不分家。房子同样有自己的四肢，脏腑，经脉。
肢体：房子是否缺损缺角，哪里凹凸，好比人的四肢是否残缺、是否健全。如果残缺，后天补救，再好的手术或者假肢，也不如先天原配原生态的。
脏腑：客厅、餐厅、书房、卧房、健身房、厨房、卫浴等等，各功能区如同人之脏腑。各功能区，是否各就其位，亦即脏腑是否调和，如果脾胃失和，或者嘴巴长到肚子上，定然不协调，引起相应的连锁反应。
经脉：常之动静线、干湿线，玄之静动场能。房子的同道，人的行动路线，动静的结合，风、光、气、人的动静线，人的行为动能生气线，各功能区的五行流通及宅子整体区域的场能、五行流通线，这便是宅子的经脉。
我们看到一个人，首先，他是不是残疾，脸上有没有坑麻点痘，衣服鞋子穿倒了没有，走路是不是正常，还是喝多了的样子，是在什么农村相遇，还是大酒店见到，身边都有谁相陪，等等，第一印象给我们潜意识和以后的行为产生了什么样的预判和结果，这相宅，也是一理。
我们都说天时地利人和，这相宅也不可或缺。
相宅之地利。上边我们说了，相宅如相人，不同的人，不同的衣着行为，不同的地点，也会对我们的判断产生影响。
同样，一个宅子，实在山林海原，或是天府之国，还是乡间荒地，所在地的磁场，地脉，人文情况，及宅子的价值，都有着重要的影响。
从宏观角度讲，区位地段很重要，学区、医疗、商超等相关配套很重要，玄点讲，富人名人多少很重要，再宏观点说，地级市还是一二线城市也很重要，
微观的讲，小区内的区位，楼层的高地，周边建筑的影响，出行的便利度等等，各类形煞、场能等等。
再细的说，房子不同区域的旺衰，对不同的人，不同的流年，对相应的人和事产生什么样和什么程度的影响等等。
更甚者，同一个小区的地气旺气地脉不同。
相宅之天时。人逢乱世和盛世，所产生的社会价值不同，同样，房子所处的年代时期、天运地运、流年等，也都直接影响了我们宅子的命运。
宏观的讲，不同的大运，不同地带，不同区块的房子，生旺不同，大则看一个城区的某个方向区位，及规划发展方向，小则看村或小区某区域的旺气年份，能旺十年还是二十年，细则看宅内某区域的五行布局与流通，生旺阳宅，以阳宅更好的养人旺人。
微观的说，流年不同，配相应的宅形、户型，所产生的不同磁场，对人产生的作用，不同人，不同的事，会发展成什么样的局面和程度，不同的大运，纳气理气是否合理得当，同时场能盈衰是否过度，这都是天时对宅命带来的影响。
亦即，大运、流年、宅命、气运等。
相宅之人和。宅子就是人住的，人不住宅中，此宅风水影响不到自身。所使用的房子，就是为了生养我们的。
这就涉及到了人宅配伍。
人宅配，什么样宅子适合什么样的人，地旺宅，时旺宅，宅旺人，运旺人，这才是我们相宅用宅的追求。
从另一个角度说，人宅配，也又涉及到了五行流通，和上边说的宅之经脉产生了联系。宅子如同身体，它也有生命，你要让他脏腑待在该待的位置，同时和谐的运转起来，才是一个生态机制。
再细的说，不同的宅形，不同的用途，如住宅，商住，店铺，厂房等，人是主，无人宅不为用。那么休息生活的是否舒心，宅子是否旺财，店铺是否容易引人入店，这就涉及到了符合人的场能线。
做个比方，一个房子，门厅黑暗，哪怕一个店铺，都说财神不进暗门，是不是会对人产生影响，同样，一个店铺或厂房，迎门玄关涉及反射针刺形，会不会对人产生不想进入的潜意识，再者，一个有站牌的门店，与一条快速主干道的相同经营门店，是不是营业额也会有差异，等等。
这就涉及到人的动静行动场能线的问题了，包括是进入前的外局，和宅内的活动线路的内局。这个最简单的理解就是商场超市的顾客路线布局，把什么样产品作为促销品放到目标点，在让顾客往复行进的过程中，随手购买了原本不急需的商品。
住房静宅与商铺厂矿动宅，也是如此，如果线路得当，步步登高，越走越往，流水生财，财入府库，这才达到了宅子的经脉气息的流通。
说到气息，这又涉及到了人相对固定生态的完整度，不同的光照方向，风向，力度强度，也是必须考虑到“人和“这个范围内的，再细的话，还要加上声、光、色、磁场、风向、场能强弱对人的影响。
这就是敬尚的相宅之法，要想做全，着实不易。其中需要运用多种方法，形峦，理气，飞星，流年，过路阴阳，八宅，五行流通，个人命理，甚至因果业障，宅子干不干净，地气磁场等等方法。
相宅易，调运难。
宏观的说了下思路，望名师高贤指教，有爱好五术同修缘主，可相互交流探讨。
赤星新苑为什么便宜？
星新苑为什么便宜，因为交通设施不完善，房屋质量也差，通过与更新的电梯房小区进行对比，我当时就指出这个价位去买套楼梯房并不划算。虽然新店老城的许多小区建成年份较早，但西庄路沿线也有崇安佳园、汇景佳园这样的崭新楼盘，今后必然会有大量房源进入市场。
发布于 2023-08-20 09:06:01